L’immobilier – comme outil de valeur ajoutée – se présente comme un enjeu stratégique pour les entreprises. Les salariés évoluent tout comme leurs usages et leurs besoins. Sur cette branche spécifique du secteur immobilier, la région doit se positionner, en se montrant à la fois attractive et novatrice.

D’un point de vue général, le marché tertiaire de région est un moyen, pour les investisseurs, de trouver de la diversification en terme de produit et de géographie. Grégory Elisci, responsable Asset Management de la moitié sud de la France pour SwissLife Asset Managers, l’explique. “La majorité de nos clients sont des institutionnels qui n’ont pas forcément de problématiques de rendement pur, mais veulent placer leurs liquidités dans de la pierre, et ces investissements sécurisés se veulent plus diversifiés. Le bureau en région est indéniablement l’opportunité tendance”, affirme-t-il. Et d’ajouter : “L’investissement en région couplé à un investissement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, ndlr) permet d’aller servir les rendements, qui sont nettement supérieurs à des rendements en Île-de-France. On peut bonifier d’entre 0,75 et 1,5% de rendement par rapport à un autre immeuble existant entièrement loué, car on prend le risque de commercialisation et travaux.” L’expert précise : “Contrairement au financier, le marché immobilier a toujours l’inertie des études, des permis de construire, des travaux et des livraisons. Ce serait magique de claquer des doigts pour avoir un immeuble dans six mois et contenter la demande, mais ce n’est pas possible.” Il prévient tout de même que les professionnels de son secteur surveillent de près et dès maintenant les opportunités pour les années à venir.

Une nouvelle façon de consommer la pierre

Pascal Givon est le deuxième intervenant de cette soirée consacrée à l’immobilier de bureau. Cofondateur du réseau d’espaces de travail Now, il a inauguré un nouveau coworking sur le Vieux-Port. Ce nouveau lieu répond à une problématique des locataires : plus de liberté et de flexibilité. “Aujourd’hui, il est difficile de décrire le mot “coworking”. Cela va du concept de Startbucks à l’époque qui le faisait sans le savoir (un café où il est possible de travailler) aux locaux loués à 100% à un même locataire sous un bail précaire. Parallèlement, il y a des espaces “hybrides” dans lesquels nous nous positionnons où les freelances comme les grandes entreprises peuvent venir.”

Pour ce créateur d’espaces innovants, l’objet immobilier change en suivant des besoins sociétaux. “Les salariés demandent de travailler en région. Certaines entreprises n’ont plus de siège social, la notion ne plaît plus vraiment. Les salariés veulent travailler là où ils veulent, et la région va être portée par ces gens qui ne veulent plus travailler comme avant.” C’est d’ailleurs le Vieux-Port que le cofondateur a choisi, et non le quartier de La Joliette.

Alors existe-t-il une différence entre immobilier de bureau et coworking ? “Sûrement le turn-over. Le nôtre doit atteindre les 60%, alors que pour l’immobilier de bureau, les fonciers cherchent plutôt des engagements à long terme. On ne veut pas dépendre d’un client.” Grégory Elisci rebondit : “effectivement, en immobilier de bureau en région, les surfaces sont relativement petites, de l’ordre de 500 m². Lorsque j’en parle à mes collègues parisiens, c’est peu. Pourtant, cela
représente déjà une belle transaction. Ça demande juste un peu plus de travail en gestion.”
D’un commun accord, la frontière devient plus floue. “C’est une autre façon de consommer l’immobilier”, lance Cédric Arménian, fondateur de Provincial Greim. Laurie Mazet, agent immobilier au sein de Clairimmo Maxihome : “On pourrait aller au coworking comme on va à la salle de sport.”

Pascal Givon les rejoint : “Il faut savoir enlever les problématiques d’exploitation en apportant une toute autre possibilité de gestion des équipes humaines.” Grégory Elisci acquiesce également : “C’est un grand écart sur la façon de consommer l’immobilier. On est sur des business modèles opposés. Vous cherchez du rendement sur la courte durée alors que nous sommes sur des durées plus longues avec un mono locataire. Peut-être y aura-t-il un rapprochement des deux modèles ? Le coworking va-t-il se durcir ? Les investisseurs institutionnels vont-ils trouver des solutions un peu plus flexibles ? Nous surveillons ce modèle différent en nous disant qu’il est possible que nous devions nous adapter. Nous commençons déjà à le faire en proposant des services – pas au niveau d’un coworker –, mais les investisseurs classiques se penchent sur de la conciergerie ou de la salle de sport pour agrémenter l’offre.”

Un levier de croissance régional

En plus des requalifications, des travaux et des nouveaux projets, la région attire les entreprises sur ses terres. Le but : renforcer la compétitivité économique du territoire. Le hic : le manque d’offre neuve. Pour Marseille, le manque est flagrant. Pour Aix-en-Provence, c’est différent. L’opportunité pour ce marché longtemps en surplus d’offres, en profite forcément. Colliers International y est le meilleur exemple, comme l’expliquent Paul-Eric Roubaud et Édouard Renaud, co-dirigeants du groupe en région. “Pour sa deuxième année d’existence, notre équipe aixoise a commercialisé près de 15 000 m² l’année dernière, activité et bureaux réunis, soit près d’un tiers du marché global de la ville. De manière plus globale, le marché métropolitain représente environ 150 000 m² de bureaux commercialisés en 2019, ce qui nous laisse penser que nous représentons 10 à 15 % du marché global.”

CBRE, le leader mondial de l’immobilier d’entreprise, a de son côté publié une enquête afin d’éclairer les investisseurs sur les opportunités existantes, intitulé le “Grand Pari des Régions”. Une publication nécessaire car la question de savoir si tout se joue en région est à poser. En effet, dans le panorama détaillé des six grandes métropoles françaises qui y est fait, le vrai levier de croissance se trouve en région, où se réalise de plus en plus d’opérations. Toujours selon la même publication, la région marseillaise est un maillage essentiellement composé de petites et moyennes surfaces. Leur taille n’est pas forcément un handicap, c’est surtout le manque d’offres qui entache le tableau. “L’indicateur en région, c’est la demande placée, et on constate qu’elle augmente tous les ans”, explique Grégory Elisci. “Il y a une demande des entreprises d’avoir des locaux en région principalement, et cela prouve qu’il y a des choses à faire autre part qu’en Île-de-France. C’est en tout cas le trend de ces 10 dernières années.”

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